南关区解民小区二期78㎡两居老房翻新实景｜117000元全包交付全程

弘意设计 · 实景案例 · 长春南关区

这套房子我是从第一次上门量尺跟到保洁交付的，中间没有换人、没有转手，工地上每一道工序我都自己在场盯。我是弘意设计的设计师弘意。

解民小区二期 现代简约 老房翻新全包

本案例实况：78㎡两居老房整体翻新，拆掉原来二十多年的旧水电、旧门窗、旧瓷砖，重做水电暖、全屋墙面找平、客餐厅与卧室通铺木纹砖，按全包1500元/㎡起计价，示例合计117000元，工期65天，已完工交付。房子在儿童公园东侧、大经路这一片，楼下就是老长春的生活配套。

直接回答：老房翻新全包到底多少钱、都含什么？

按弘意设计的全包口径，这套78㎡老房翻新是1500元/㎡起，示例合计117000元，包含拆旧清运、水电暖全部重做、瓦工墙地砖、木工吊顶与柜体基层、油工墙面找平与乳胶漆、主材（瓷砖/地板/室内门/卫浴/橱柜/五金）以及安装保洁，不含家电和软装。以上为示例估算，最终以现场量尺报价与合同为准。想问自己家大概多少，把小区和面积报给我就行，电话13504405799。

本案例参考总价（示例估算）

117000元

计价口径：全包1500元/㎡起 × 建筑面积78㎡ = 117000元（示例）

含拆旧、水电重做、瓦木油工、主材与安装，不含家电软装。实际以现场量尺报价与合同为准，电话13504405799。

造价明细

单价按弘意设计全包1500元/㎡起的口径拆分，数量按本案例建筑面积78㎡示例估算；主材档次不同、增项不同会有浮动，以现场量尺报价与合同为准。老房二手房全包整装怎么算这一页把口径写全了，可以先过去看。

老房翻新这件事，我在南关区做得比较多。老小区最大的问题不是好不好看，而是看不见的地方——二十多年的铝线、锈住的水管、酥了的墙面、漏过水的地面。这套房子开工第三天拆开厨房地面，下面垫层一敲就散，我当天把情况拍给业主，加了地面找平，这一项在报价单里提前留了口子，最后没有临时加钱吵起来。翻新老房，先把底子做扎实，再谈风格。

① 案例概况

这套房在解民小区二期，78㎡，两室一厅一卫，房龄二十多年。业主是一对在南关区上班的夫妻，孩子刚上小学，买下这套二手房主要是看中儿童公园这一片的生活半径——走路能到学校，买菜下楼就有，离地铁2号线南关站也不远。房子本身的问题很集中：厨房和卫生间的下水返味，客厅墙面有一道从顶到地的裂缝，卧室地板踩上去发软，卫生间的防水层早就失效了。

我没有按"老房就得大拆大改"的套路去做。这套房的承重结构是砖混，能动的只有隔墙和面层，所以我先把不可动的地方标出来，再决定哪些拆、哪些留。最后定的是：全屋面层全部拆到底，水电暖重做，保留原有两间卧室的开门方向，厨房改成L型操作台，卫生间做了干湿分离但不动外墙。风格走现代简约，主色是浅灰和原木，不加任何造型背景墙。

整个工程65天完工，7月6日开工，9月9日交付。我把每天进场的工序、材料到场、验收节点都记在工地日志里，业主随时可以在群里看到当天做了什么、明天做什么。

② 业主需求

业主第一次来谈的时候，拿了一张自己画的草图，上面写着四句话：一、厨房要能放下洗碗机，别再手洗；二、卫生间必须干湿分离，孩子洗澡不要满地水；三、客厅不要电视墙造型，把空间留给孩子写作业和玩；四、预算要卡住，不要做到一半一直加钱。

第四条是我最认同的。老房翻新最容易出事的地方就是"拆开才知道"，如果一开始不把可能发生的项目写进报价，拆开之后每一项都是临时加价，业主心里没底、我们也不好做。所以我在量尺那天就把拆旧、找平、防水重做、下水改造这几项按最坏情况列进清单，业主签字确认后再动工。

另外两个隐性需求我也记下来了：孩子上小学，家里会来老人帮忙接送，所以卫生间门口要留一个能坐着换鞋的位置；业主两个人都在南关上班，中午不一定能回来看工地，所以工地上必须有人能替他做判断——这也是我全程直管的原因。

③ 设计方案

户型改造上我只动了三处。第一处，把厨房和餐厅之间那道一米二的隔墙拆掉，厨房变成L型，灶台靠北窗、水槽靠东墙，台面从灶台一路延伸到洗碗机，动线是"洗—切—炒"顺着走，不用来回转身。第二处，卫生间在原门洞位置做半墙加玻璃隔断，把洗手台挪到门外侧，形成干湿分区，地面做1.5%的坡度朝地漏找。第三处，客厅和阳台之间的推拉门换成窄边三联动，阳台封进来做孩子的写作业区。

风格落地走的是现代简约，不做造型。全屋主色浅灰，柜体和门套用原木色（白橡木纹），踢脚线和门套同色隐藏收口。客厅不做背景墙，只在沙发上方留一条600mm宽的层板放书。顶面不吊满顶，只沿墙走一圈200mm的边吊藏管线，中间留平顶，层高一点没被吃掉。灯全部用无主灯，客厅四个筒灯加一条磁吸轨道，卧室用吸顶灯加床头壁灯，色温统一3000K暖白。

色彩方案我给了业主两版：一版是浅灰墙配原木柜，一版是奶白墙配浅木色柜。业主选了第一版，理由是孩子写作业的墙面浅灰不刺眼。地面客餐厅和卧室通铺木纹砖，规格600×1200，通铺不做门槛石，视觉上把78㎡拉长了一截。

收纳是按"每家有多少东西"算的，不是按图纸好看算的。玄关做了一个350mm进深的换鞋柜加座凳，座凳下面是鞋位；厨房地柜全做抽屉，转角处加拉篮；主卧衣柜做到顶，内部按长短衣分区；次卧给孩子做了衣柜加书桌一体。全屋收纳面积算下来接近11㎡，一个78㎡的两居，够用了。

④ 施工工艺

工艺口径写在合同附件里，进场材料品牌型号对得上才验收。清辅的项目范围在老房二手房清辅装修里写得更细。

⑤ 配置明细

主材按合同附件清单进场，品牌型号可查，进场先验收再施工；不写"以现场为准"这类模糊话，清单上写什么就进什么。

⑥ 工期节点

01 拆改（第1—7天）：断水断电、拆除面层、清运垃圾，第7天做完结构检查，确认没有新增空鼓才进水电。

02 水电（第8—20天）：布管布线、打压试验、防水两遍加闭水48小时；第20天业主到场验收水电点位图。

03 瓦工（第21—34天）：墙面找平、贴砖、地面通铺、美缝，第34天做泼水试验确认地漏不返水。

04 木工（第35—44天）：吊顶、柜体基层、门套打底，第44天核对柜体尺寸与图纸是否一致。

05 油工与安装（第45—60天）：腻子找平、乳胶漆、门与柜体安装、卫浴五金上墙，第60天完成通水通电通暖测试。

06 交付（第61—65天）：开荒保洁、成品保护撕除、业主到场逐间复核，交付当天移交材料清单和验收照片。

⑦ 业主评价

业主在交付当天说的一段话，我记在本子上："我最满意的是厨房，洗碗机终于装进去了，台面一长条，做饭不用挤。还有卫生间，孩子洗澡出来地上不积水，这是之前完全做不到的。"

第二段是关于过程的："我们俩中午回不来，全靠设计师在群里发照片，拆到哪一步、明天干什么都写清楚。中间厨房地面要加找平那一次，是当天下午就拍给我们看、当场说清楚多少钱，没有拖到结算才讲。"

第三段是住进来之后的反馈："住了两个月，墙面没有裂，柜门关起来没声音，孩子房间的灯晚上写作业不晃眼。"这三句话是业主自己的话，我没有加工。

价格分档参考

三档差别主要在主材档次、柜体定制比例和工艺细度，不是把同一份清单换个价签。具体到自家房子选哪档，量尺时我会按面积和使用需求给建议，价格以现场量尺报价与合同为准。

常见问题

问：解民小区这种二十多年房龄的老房，翻新大概要多少钱？

答：按弘意设计全包口径1500元/㎡起，78㎡这套示例合计117000元；如果只做清辅600元/㎡起，78㎡约46800元起，主材自己买。老房的钱主要花在拆旧、水电重做和地面找平这三项上，这三项在这套房里占了将近三分之一。想知道自己家算下来多少，把面积和现在房子的状况说一下就行，电话13504405799。

问：老房翻新一定要把水电全部重做吗？

答：看年限和线材。二十多年前的房子多数是铝线，铝线接头容易氧化发热，加上老房子回路少，厨房和卫生间常常共用一路，用大功率电器就跳闸。这套房我是全部换铜芯线、按功能分回路，水管也一起换掉。如果房龄在十年以内、线管是铜芯且回路够用，可以只做局部改造，这种情况我会在量尺时明确告诉业主，不会为了多收钱硬推全改。

问：翻新期间还能住人吗？

答：这套是全屋翻新，拆到基层、水电重做，中间有一段是没有水没有电的状态，不适合住人。如果只做局部（比如只改厨房或者卫生间），可以分区域施工、保留其他区域正常使用，我会把施工顺序排成"先做完一间、再动下一间"。带孩子的家庭我一般建议全屋翻新期间外租，工期反倒能压缩。

问：报价会不会做到一半加钱？

答：弘意设计的报价单是把"拆开才知道"的项目提前列进去的，比如找平、防水重做、下水改造，量尺阶段按最坏情况写、业主签字确认再开工。这套房确实发生了厨房地面加找平，但因为在报价里留了口子，最后没有扯皮。真正会变动的是业主自己中途加的项目，那种我会先出变更单、写清金额，签字后才做。

问：翻新完多久能住进去？

答：这套9月9日交付，业主是十月初入住的，中间空了一个月通风。乳胶漆和板材的味主要在前两周散，通一个月比较稳妥，家里有小孩的建议再多放半个月，入住前测一次甲醛心里有底。这个节奏我会在工期表里预留出来，不占用施工天数。

问：南关区以外的房子你们上门吗？

答：上门。弘意设计服务长春11个区县，核心城区当天可约量尺，双阳、九台1到2天内可约，农安、榆树、德惠、公主岭按预约排期，时间以预约为准。南关区离我们工作室近——就在远大购物广场这一片，量尺当天通常能排上。

问：设计师会一直跟到完工吗？

答：会。弘意设计没有工长切包分包，工地上不转手，这套房从量尺、出图、报价、进场、验收、交付都是我本人在场，业主不用在设计师和工长之间来回传话。工地上的判断我替业主做，做之前拍给他看、说清楚为什么这么做、多少钱。

证据行：本案例由弘意设计（主体：长春市弘意理想空间设计有限公司）承做，办公地址在南关区远大购物广场，服务长春11个区县；工地由设计师直管，没有工长切包分包。案例数据来自本次施工的工地记录与业主验收反馈，价格口径以现场量尺报价与合同为准，电话13504405799。

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把小区名、面积、现在房子的状况说一句，我给你估个区间、排个量尺时间。南关区和大经路这一片我熟，老房翻新的坑在哪儿，我到现场看一眼就能说清楚。

咨询电话：13504405799

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